作为全国既有建筑改造利用消防设计审查验收改革试点城市，南京市积极探索创新工作机制，通过简化功能转换认定程序、完善适用消防审验技术是依据、畅通存量房子改建为租赁住房办理路径等方式，为既有建筑改造营造良好的实施环境。近日，记者从南京市建委获悉，南京既有建筑消防审验的经验做法获得住建部充分肯定，并作为典型案例供全国31个试点城市借鉴学习。

  改变使用功能审批认定不畅、新老规范适用规则不明确既有建筑改造项目是消防审验工作中常见的难点和堵点。南京市建委会同市规划资源局、市房产局等部门研究制定相关方案，多方面完善监管措施。

  随着城市更新工作迈向深入，既有建筑改变使用功能日趋常态化，不断产生的新兴业态难以符合建筑原规划许可证批复用途，影响办理消防审验手续。南京市建委会同市规划资源局联合印发《南京市既有建筑改变使用功能规划建设联合审查办法》，通过正负面清单、企业函询等方式，简化功能发生改变认定程序，带领企业规范变更行为，避免企业盲目投资，降低企业风险。

  在既有建筑改造中，部分项目因现场条件受限或历史问题造成执行现行消防规范确有困难。为解决新老消防技术标准适用的问题，市建委组织课题攻关，制定发布了《南京市既有建筑改造消防设计审查工作指南》。《指南》作为消防设计审查验收的依据，重历史客观条件，强化“物防”和“技防”，结合改造范围、改造内容、功能转换等因素对既有建筑改造项目实施分类管理，鼓励在不降低原建筑建成时消防安全水平的前提下制定实施方案。

  随着城市的发展，新市民、青年人等群体住房困难问题日渐显现。南京市被列入发展保障性租赁住房的试点城市后，南京市建委联合市规划资源局、市房产局制定发布了《南京市存量住房改建为租赁住房办理细则(试行)》。《细则》对利用存量既有建筑改造为租赁住房的，畅通功能发生改变认定渠道，鼓励改建单位在立项（备案）前对改建的技术可行性进行科学评估论证，按照现行工程建设消防技术标准和《南京市既有建筑改造消防设计审查工作指南》开展消防设计，作为开展消防审批的技术依据。

  近年来，南京市建委把创新既有建筑消防审验工作作为贯彻落实城市更新行动、打造美丽宜居城市的重要抓手，在历史风貌区、历史背景和文化街区、高校闲置校区、闲置工业建筑等改造利用试点项目中积极探索、积累经验，从既有建筑改造利用“旧问题”入手，答好城市更新“新考卷”。

  “青砖小瓦马头墙，回廊挂落花格窗。”小西湖历史风貌区是南京城南整体风貌较为完整的明清传统民居区，靠近双塘园历史风貌区、夫子庙历史背景和文化街区等，文化氛围浓厚，是南京22个历史风貌区之一。该片区启动改造前房屋破旧、布局混乱、公共设施短缺，重要历史建筑保护情况不容乐观。消防方面主要存在街巷消防管线难以敷设、消防通道宽度不能够满足规范、建筑空间消防间距不能够很好的满足、历史地段砖木结构房屋耐火等级偏低等问题。

  在尊重民意、尊重历史和保护肌理的前提下，积极探索“共商、共建、共享、共赢”的有机更新模式，通过拓宽消防通道、增设消防设施设施、设置微型管廊、加密室外消火栓、增设消防水喉、喷淋与自动报警全覆盖、增设微型消防站等，提升片区的消防安全性，化解了小西湖片区保护和活化利用之间的矛盾。

  颐和路民国公馆区是南京老城现存花园洋房和国外使节公使馆建筑最集中的地区，历史遗存丰富、空间格局完整、风貌保存较好，具有较高的历史价值、文化价值、景观价值和旅游价值，是2015年首批公布的中国历史背景和文化街区之一。改造前，街区内的火灾隐患主要体现为：建筑耐火等级低、疏散楼梯和安全出口不足且多为木质楼梯、建筑防火间距不足、消防车通道不畅、消防给水系统不完善、灭火救援力量不足且难以深入街区等，不足以满足后续活化利用单位的经营使用需求。

  针对街区和建筑的先天性缺陷，通过划分防火组团、合理规划区域内部疏散路径、提升局部结构的能抗住火焰的极限和阻燃性能、增设小型消防车道、布置室内外消火栓系统、搭建基于物联网的智慧消防监控管理平台、对街区活化利用业态进行严格管控等措施，提升整个街区的消防安全水平。在此次试点中，市建委还会同市规划资源部门、消防救援机构、文旅部门、公安部门共同参与《防火保障方案》评审论证，指导建筑设计企业完善建筑防火措施、制定科学合理的技术方案。

  金陵科技学院白下校区占地约22亩，由8栋建筑组成，建筑面积2.24万平方米。由于校区为20-30年前所建，年久失修，现新校区已搬至江宁，白下校区长期闲置。南京围绕打造具有全球影响力创新名城战略要求，鼓励高校利用闲置校区建设城市硅巷，快速推进高校科技成果就地转化，人才快速就业创业。但现有基础设施严重老化且负荷不足，不足以满足日常教学科研使用要求。

  在强化“物防”和“技防”上做好功课，结合金陵科技学院改造范围、改造内容、功能转换等因素，在保留原有载体的前提下，形成了“留改拆” 的改建模式。通过采取增设消防水池、疏散楼梯、消防给水设施、消防联动控制系统以及疏通消防通道等措施，尽量按现行规范实施，确保不降低原建筑建成时消防安全水平的前提下，开展改造工作，形成了“共建、共享、共赢”的有机更新模式。

  龙建大厦位于港一地块, 始建于1992年，原属港口集团地块，作为龙建钢材交易市场进行使用。2019年华住集团旗下“漫心度假酒店”品牌入驻，为打造慕燕滨江风貌区“长江市集”先行项目， 拟装潢改造为商务酒店。项目类型属于改变使用功能的整体改造，改造前项目的消防登高场地、消防给水设施、内部疏散楼梯等均无法达到规范要求。

  江枫文旅装修改造项目依照国家现行消防技术标准并结合《南京市既有建筑改造消防设计审查工作指南(2021年版)》要求，通过疏通消防通道和登高救援场地、增设室外消防水池、加宽内部疏散楼梯、完善高水消防水箱、增设消防监控设备等措施提高建筑消防安全水平使之与新的业态相适应，为打造永济大道附近旅游度假区，盘活长江沿线闲置房产资源提供了坚实保障。

  南京瑞霞明州康复医院位于丁家庄片区A13地块内，规划批复用途为医疗社区卫生中心和养老设施，属地街道拟整体改造为康复医院项目，涉及局部区域使用功能发生改变。项目改造前建筑处于闲置状态，存在建筑周边消防通道堵塞，内部疏散楼梯宽度、消防给水设施、消防电气及防排烟设施不满足规范要求等缺陷。

  作为民生工程，南京瑞霞明州康复医院在改造设计时强化“物防”和“技防”措施，项目结合改造范围、改造内容、功能转换等因素，在确定改造前完善功能改变手续，开展消防可行性评估。改造中通过重新布设消防通道、加宽疏散楼梯、增设消防给水、电气和防排烟设施，使之与新的功能相匹配，为既有建筑改造养老、康养设施探明了方向。

  银龙花园社区综合楼长期闲置，为服务于南京人才引进计划，解决好新市民、青年人的住房问题，南京市东南集团公寓管理公司将银龙花园社区综合楼塔楼部分进行重新改造，作为人才公寓使用。本次既有建筑改造面临功能转换和消防设施改造两大难题，处理好这一些难题不仅是重要的民生关切，也是推动城市可持续发展的一次“试金石”。

  项目根据《南京市既有建筑改变使用功能规划建设联合审查办法》《南京市存量房子改建为租赁住房办理细则（试行）》，打通建筑外围消防救援道路、重新设计布置建筑主水泵房、改造升级稳压泵房、做好屋面排烟风机保护、完善室内消防设施，多措并举提升建筑消防安全水平使之与新功能相匹配。通过多部门联合，南京目前已实现租赁住房项目从土地出让、竣工验收、 楼盘建立、房源核验、合同网签、电子备案等“全周期、全流程、闭环式”管理，形成了可推广复制的既有建筑改造租赁住房经验，以一个个扎实行动和举措温暖新市民、青年人住有所居的梦想。

  记者从南京市建委了解到，通过积极探索、大胆实践，补齐既有建筑活化利用政策和技术短板，有效打通既有建筑改造利用项目过程中开展消防设计、办理消防手续的堵点，为全国既有建筑改造利用消防审验工作提供了“南京经验”。